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Joie&Frère
40 rue de la Voûte
74290 Veyrier-Du-Lac


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ÉDITORIAL

Nos VALEURS, axées sur l’exigence et la bienveillance, nous engagent, en tant qu’entrepreneur local, à rendre notre activité vertueuse. D’une part en intégrant l’agent à son écosystème, d’autre part en valorisant le patrimoine annécien.
La pratique de la transaction, dont l’environnement de travail est le patrimoine de la ville, nous engage à le valoriser, voire le protéger. Les contenus qui suivent, tantôt techniques, tantôt divertissants, illustrent cette volonté.

NATURE ET CONTENUS DE L'AVANT-CONTRAT DE VENTE 20/05/2020
Dans cet article, nous exposons les points principaux des différents avants-contrats qui précèdent le transfert formel de propriété.
À ce propos, il faut d’abord remarquer le caractère non obligatoire de l’avant-contrat. En effet, même si c’est un cas de figure plutôt marginal, il existe le passage à l’acte authentique sans compromis ou promesse de vente. Cela constitue une situation inédite, car l’avant-contrat présente l’avantage de fixer les circonstances de vente et les différents degrés d’engagement, ainsi que les conditions suspensives (qui suspendent la vente).
Dans un délai d’environ trois mois, c’est bien l’accomplissement de ces clauses qui aboutit à l’acte de vente définitif.

LA PROMESSE DE VENTE
Les deux principaux avant-contrats sont la promesse de vente et le compromis de vente.
On l’appelle également promesse unilatérale de vente car elle n’engage que le vendeur, ce qui d’ailleurs, est un abus de langage. En effet, ce dernier s’engage à vendre un bien à un acheteur désigné, à un prix donné, par une promesse. Seul « en course » (le promettant ne peut pas vendre à un autre acquéreur), l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion mais verse, en contrepartie, une indemnité d’immobilisation -des arrhes- puisque le vendeur suspend la commercialisation de son bien et que ses intérêts en sont potentiellement pénalisés.
Cette indemnité, fixée entre 5 et 10% du prix de vente et non-encaissée, est versée sur un compte séquestre, généralement celui du notaire du vendeur ou de l’agence en charge de la commercialisation, et est déduite du solde dû au moment de l’acte.
La promesse de vente peut être signée chez le notaire, à l’agence immobilière impliquée ou directement entre les parties aux conditions du Code civil. Pour être valable, elle doit être enregistrée auprès de la recette des impôts par les signataires ou le notaire, pour un prix de 125€85.

LE COMPROMIS DE VENTE
Également nommé promesse synallagmatique, le compromis de vente, à l’inverse de la promesse, est un engagement réciproque entre les deux parties qui vaut « vente » d’un point de vue juridique. En effet, vendeur et acquéreur ne peuvent se désister sous peine d’être forcés à finaliser la vente par la partie « adverse », et à verser des dommages et intérêts.
Comme pour la promesse de vente, l’usage est de consigner une somme d’argent pour attester de son engagement. Ce versement fait office de premier acompte en cas de vente, ou d’indemnités en cas de désistement non lié aux clauses suspensives.
Le compromis de vente vaut acte de vente avec des conditions suspensives. À date butoir, ces conditions suspensives doivent être levées entre le compromis et l’acte, d’où leur raison d’être.
Le compromis de vente est l’avant-contrat que nous conseillons généralement. Plus répandu, et vraisemblablement plus sécurisant pour les deux parties, le compromis de vente partage la majorité des contenus du contrat avec la promesse unilatérale, ainsi que le délai qui sépare sa signature de l’acte définitif.

PRINCIPALES CLAUSES SUSPENSIVES
Les clauses suspensives, au sens du Code civil, sont déterminantes à la finalisation du contrat et sont extérieures à la volonté seule de l’acquéreur. Cela signifie que leur accomplissement est indispensable et que le contrat devient caduc en cas de non réalisation, mais qu’une entité autre que l’acquéreur est impliquée. En d’autres termes, l’acquéreur peut se retirer de la vente sans préjudice si une clause suspensive n’est pas accomplie. Cependant, elles doivent être réalistes, dans le sens où elles ne peuvent être impossibles. En effet, les clauses sont diverses mais demeurent encadrées.
Source : Code civil (articles 1124, 1106, 1172, 1186-1187, 1304, 1372, 1589).


ÉPISODE 1 LES BIENVEILLANTS - JACKY DU PETIT PORT 21/01/2021


présentation de j&f - Entretien avec Nicolas Joie 05/01/2021

ÉTAPE CLÉ CHEZ JOIE&FRÈRE : L’ÉVALUATION 29/12/2020

Une commercialisation dont la signature de l’acte authentique dans des conditions favorables aux deux parties sonne le succès, est la conséquence d’une évaluation méthodique et documentée.

LA VALEUR VÉNALE
Un prix trop faible permet de vendre plus rapidement mais ne respecte pas le devoir de défense des intérêts du vendeur. Un prix de commercialisation flatteur et surévalué peut faire “stagner” la commercialisation, entraînant une décote due à la suspicion engendrée.
La charte de l’expertise en évaluation immobilière définit la valeur vénale (de marché) comme ”la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression (...)”. C’est précisément l’esprit avec lequel nous menons nos évaluations : cohérent avec le marché, et par conséquent, efficace d’un point de vue commercial. En réponse à notre obligation de moyens, nous utilisons différentes méthode selon le cas de figure (méthode comparative, qualitative, par capitalisation...), basées sur une parfaite compréhension du marché.

CONNAISSANCE EXHAUSTIVE DU MARCHÉ
Le marché immobilier est dit “imparfait”, c’est-à-dire qu’aucun des produits qui y est échangé n’est identique, et qu’un cours n’en définit pas le prix. Pour se rapprocher d’un prix cohérent, en phase avec la demande, il est essentiel de maîtriser les données de notre zone d’exploitation. Chez Joie&Frère, nous disposons de nos propres bases d’analyse -marché apparent et marché des ventes accomplies- alimentées par les données publiques et professionnelles. Actualisées en permanence, elles arrêtent un référentiel précis en fonction des caractéristiques et qualités du logement évalué (emplacement, typologie, surface).

CONNAISSANCE EXHAUSTIVE DES DOSSIERS
Nous élevons les standards par une approche adaptée au profil de nos clients (personnes physiques/morales, indivision, résidence principale/investissement, etc.) et l’étude des caractéristiques techniques de leurs biens (architecture, époque et matériaux de construction, vétusté) qui détermine le socle de notre évaluation.
La seconde strate est alimentée par les données économiques, juridiques, fiscales et urbanistiques qui contextualisent le projet et en déterminent le potentiel.

L’évaluation est l’étape la plus critique de la transaction, puisqu’elle en conditionne le succès. Tandis qu’une surévaluation destine l’objet de la vente à stagner sur son marché, et, in fine, à lui faire perdre sa valeur vénale réelle, la sous-évaluation favorise les intérêts 
de l’intermédiaire commercial au détriment des intérêts du vendeur
En appliquant une méthode rigoureuse, documentée et adaptée aux caractéristiques du produit étudié, J&F privilégie l'intérêt de son client en valorisant au mieux son capital.


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